房企税收新政两大变化 预缴所得税标准提高

　　一、预缴周期提前：

　　新政规定，房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，这使得预缴所得税周期提前，也即企业支出提前，对资金形成一定压力。

　　二、预缴所得税标准有所提高：

　　新政规定，省级地区的住宅(非经济适用房)的预售收入，按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税，这使得企业预缴金额有所增加，但最终企业全部缴税金额不变。

　　国家税务总局昨日公布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，规定省级地区的住宅(非经济适用房)的预售收入按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税。

　　通知指出,房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

　　通知规定，对于非经济适用房开发项目，位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，预计利润率不得低于20%;位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%;位于其他地区的，不得低于10%。符合规定的经济适用房开发项目不得低于3%。

　　这一通知适用于从事房地产开发经营业务的居民纳税人。通知自2008年1月1日起执行。已按原预计利润率办理完毕2008年一季度预缴的外商投资房地产开发企业，从二季度起按本通知执行。

　　通知还指出，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均不征收营业税。

　　对外资房企和资金紧张的房企有所影响

　　据万科人员分析，利润预缴税早前就有规定，不过比例是15%~20%之间，现只是将比例提高到最高限度，而由于两税合并后企业所得税从33%降为25%，企业实际所交税反而下降，这种预缴比例的提高对公司现金流影响不大，同时对其他房地产商影响也不大，但会对外资房地产企业有一定影响。

　　万联证券副总经理黄鹏认为，预缴周期提前对本身有资金压力的房企影响较大，因为房地产企业项目周期通常为一到两年，到竣工后结算。他认为国家出台这个政策可能出于担心房地产企业增长过快，一季度房地产开发投资增长速度达32%，固定资产增长速度达25%，相对来说还是比较高的。

　　链 接

　　中小房企主动抛地套现

　　据《每日经济新闻》报道，经历了前两年的“跑马圈地”以及一系列宏观调控之后，曾经困扰房地产公司的“地荒”问题，转为了当前的“钱荒”。

　　“近期，部分手中有土地、却缺乏资金的中小型开发商，正在主动寻找实力型开发企业，有意转让土地。”一位正寻觅土地的开发企业人士向记者透露。4月7日，一则某地产商“寻求土地合作”的信息在网上发布，不到十天就得到了数十个土地出让方的回复。

　　上述业内人士表示，由于土地转让成本过高，因此，寻地企业更青睐于股权收购的方式获得土地。事实上，从去年10月以来，开发商通过招拍挂拿地的热情已有所减弱。上述人士表示，金融紧缩政策与市场低迷带来的融资难，导致部分开发商对拿地和后期项目投入较为谨慎。